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2018 - 07 - 23
摘要本文首先回顾了“城市修补、生态修复”理念的缘起,从城市发展阶段性特征等方面交流了对“城市修补、生态修复”工作的认识。继而对住建部“城市修补、生态修复”三亚试点的规划设计到实施、管理的工作进行了简要介绍。并结合实践体会,从工作组织、技术支撑、实施抓手、法规建设、社会动员等方面进行了一定的思考。1背景认识近一段时间以来,“城市修补、生态修复”已成为规划领域中的一个高频词,多次出现在各种文件和场合中。这个表述最早的正式出现是在2015年底时隔37年再次召开的中央城市工作会议的相关文件中,其中提到“要加强城市设计,提倡城市修补……。要加强对城市的空间立体性、平面协调性、风貌整体性、文脉延续性等方面的规划和管控,……” 、“城市建设要以自然为美,要把好山好水好风光融入城市。要大力开展生态修复,让城市再现绿水青山……”。 “城市修补、生态修复”这个理念最初来自于2015年初,住建部陈政高部长和三亚市委市政府领导交流和考察过程中,这时也正是城市工作会议的筹备期间,这一理念实际上包含了对中国当前阶段城市发展面临问题和挑战的思考。2015年6月10日,住建部复函将三亚列为“城市修补、生态修复”综合试点城市,之后三亚也围绕这一主题和理念展开了大量的工作并取得了阶段性的成效。“城市修补、生态修复”的提出有其时代背景特征,主要体现在以下两方面:其一,中国城市发展进入了“城市病”的高发期。结合...
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2018 - 07 - 26
城市双修是近几年业内讨论的热点话题,并开展了许多实践工作。但是,双修工作的学术水平如何体现?双修到底有没有一个解决方案可以被所有城市借鉴?本文从六个现实生活中的问题入手,倡导大家直面生活中观察到的现象,层层剖析城市建设中的基本问题,以此抛砖引玉,引导读者更加深入思考城市双修与双兴的问题。1、“城市双修”修什么?三亚市和海口市是全国城市双修试点城市的典范。双修工作主要内容包括拆除违章建筑、治理黑臭水体、开放市区内的山体营造市民公园、参考海绵城市的标准改造城市街道等等。这些措施一方面解决过去市民经常诟病的事情,另一方面又主动发现并解决一些没引起市民关注的问题,从而为市民提供更好的生活环境。双修在工作中遇到的最大质疑是什么?当下所讨论的城市双修,一定程度上指城市复兴或者城市更新。中国城市双修所面临的背景是国家城市建设进入转型期,城市由增量发展变为存量提质,而提质的具体措施与方法是所有的城市设计者努力的方向。如何通过设计来让已建成的城市环境具有更高的品质?如何赋予已建成环境更高的价值?这是城市双修工作过程中思考的关键。双修到底是什么?反面来讲,双修工作中的最大问题是,在实施过程中双修已经不是修复修补,而是城市重建。西式语言经过中式翻译后可能就成为另外的样子,但是城市双修一定不是大拆大建,希望大家引以为戒。2、为什么中国的盲道是弯的?中国宣称拥有全世界最长的盲道,但盲道的质量却无法保证。每个...
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2018 - 08 - 08
城市双修,即生态修复和城市修补(Ecological Restoration and City Repair),是一个复合且动态的概念,涵盖了城市与生态两大系统及两大系统之间的关系,以及促进这两大系统平衡、健康、高效、持续发展的方法、机制和实践等。关于城市双修的探讨也来自多元的利益主体和认知视角:政府政策的视角,个人感知的视角,社群权益的视角,以及市场盈利的视角。鉴于城市双修内涵与利益主体的复合性与多元性,我们也亟需以复合的视角和集成的方式来认知和付诸实践。在此背景下,城市空间上海研发中心的刘亚霏博士和汪浩然、于欣驰、李桢等研究员,基于政府和市场合作的复合视角,研究和探讨了一种集成创新的城市双修PPP模式,及其业务内容、优势特点、前沿案例、模式构架和潜力地区等。1双修理念——集成城市与生态要素城市双修其实是西方语境下的城市更新在中国的一种特定表现形式,其提出的主要目的是解决城市和生态两大系统间关系的失衡问题。中国城市过去几十年高速但低质量的发展,不仅导致了城市病日益突显,也侵蚀了过多的生态资源,污染了生态环境。而生态资源的匮乏和生态环境的污染也将反过来限制未来城市和人的健康发展,形成一种失衡的、不可持续的发展状态。因此,需要整体统筹生态修复和城市修补工作。从大卫·哈维(David Harvey)空间生产理论的视角来理解,城市与生态空间,都是资本主义生产模式中的基本生产要素...
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空间论道 | 由加:深圳市城市更新历程回顾与展望

发布日期: 2018-08-10
浏览人气: 9
空间论道  |由加:深圳市城市更新历程回顾与展望


空间论道  |由加:深圳市城市更新历程回顾与展望

深圳市的城市更新是由于深圳特殊的自然条件和城市建设历程所决定的,虽然深圳特区成立至今只有四十年,但是城市更新的进程也伴随着城市发展,时刻在进行着,为这个城市带来更多的便利和更强的活力。回顾和展望深圳市城市更新的历程,对其他城市也具有一定的借鉴意义。


01
深圳城市更新全面展开的背景


1.自然条件

深圳市是在原来宝安县的基础上发展起来的,作为一个副省级城市,地域面积是比较小的。同为一线城市,深圳的市域面积只有广州的四分之一、上海的三分之一,北京的八分之一。

深圳市在2005年就做出土地空间、能源与水资源、人口重负、环境承载力四个难以为继的判断,向存量要空间,成为一种被迫的选择。


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图1一线城市市域面积比较图


我们可以把深圳的面积简化为三个数字,一个是深圳总面积大约2000平方公里,其中有一半划入基本生态控制线,大概1000平方公里,线内基本没有大规模的开发建设。剩下可建设的1000平方公里又可以笼统地分为非经营性用地和经营性用地。道路、绿地、公共设施、市政设施等非经营性用地大概500平方公里,所以,深圳市只有大约500平方公里的经营性用地。


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图2 深圳市基本生态控制线示意图


2.建设特点

深圳的城市发展非常迅速,在城市建设的早期,市政府发展资金有限,因此有很多未征转为国有用地的集体土地在城市中保留下来,就是所谓的“城中村”。随着城市的扩张,有些城中村甚至位于现在城市的中心,这也是深圳的一个特色。

在上世纪90年代以前,城中村基本是城市投资的盲点,村中基础设施几乎都是靠各村自己来建设管理的,因此出现了很多环境、治安、消防方面问题, 有一些报道或评论将城中村称为“城市毒瘤”,是“藏污纳垢”的据点。因此,市政府逐步把城中村改造提上议事日程。

3.试点项目

2005年福田区渔农村是第一个拆除重建的城中村。当时采取的方式是政府主导,包括进行制定计划和规划、与原村民进行逐栋逐户的拆迁谈判、最后交给国资的开发企业进行建设销售。具体规划上看,在3.26公顷的土地上,拆除了11万平方米的建筑,新建了29万平方米的住宅,容积率达到了6.6,公共配套设施只增加了2500平方米的小型社区服务设施。

渔农村的改造,作为破冰项目取得了成功,但是改造的模式却是不可持续、难以推广的。在政府主导的方向下,必须利用市场的模式来操作,增加对公共设施和用地的贡献,才具有全面铺开的可能性,才能实现各方利益多赢。


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图3 渔农村改造前后对比


02
《城市更新办法》规定的三种更新方式


城市的重建和改造,并不仅仅是推倒重来,改造的主体也并非只有城中村。城市更像是一个活的机体,时时刻刻都在自我完善、自我更新。

吴良镛院士提出的城市有机更新理论,为深圳市的城市更新提供了理论基础。结合包括渔农村在内的一系列更新改造积累的经验,总结并提高,深圳市在2009年出台了《深圳市城市更新办法》,作为指导全市城市更新工作的基本纲领。

从这个《办法》开始,深圳市制定了相当多的政策层面、技术标准层面、操作层面的的文件和办法,以逐步规范城市更新中的各种操作,完善利益分配的机制。例如,容积率不好确定,就制定一个办法,计算容积率;奖励面积不好算,就制定一个办法规定奖励面积;集体土地怎么使用、怎么入市,国有土地怎样腾挪、怎样移交,类似的问题都有详细的规定来指导开发商如何操作、政府部门如何审批。

城市更新管理体系本身也在不断的更新,以适应不断变化的形势和具体的管理流程。2017年《深圳市城市更新办法》也进行了修改,对一些原有的政策进行了改进。

《城市更新办法》其根本作用,还是为市场主体参与城市更新制定了比较基础的规则,极大地调动了开发商、原村民的积极性,深圳市的城市更新也就全面地铺开了。

《办法》中对所有类型的城市更新,根据改造强度的不断增加,规定了三种改造方法,分别是功能改变、综合整治、拆除重建。

功能改变通常不涉及到建筑外观的大幅度变化,因此也比较少受到关注,但近些年一些未经审批的功能改变,例如将厂房改造成公寓或者办公用房出租,还是造成了一些负面的影响,因此各级政府也在不断地加强监管。

综合整治通常是在功能改变的基础上,同时对建筑、园区、厂区外观、环境、消防、绿化等进行改善,以提升城市功能。


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图4 南海e库改造前后对比


例如南海e库项目,原来是招商蛇口的工业厂房,现在改作办公和商业设施,极大地增加了地区的活力,改善了环境。类似的项目比较容易看到,也比较容易理解。

还有就是城中村的综合整治。现有的改造方式,有一些强度比较高的城中村,拆除重建的难度很大,就有实力比较强的地产公司,整租下来,进行综合整治之后再对外分租出去。其中万科就制定了一个“万村计划”,准备加大在城中村综合整治方面的投入,以期在租金水平不会太大幅度上升的前提下,为城市提供大量的低成本的住宅。


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图5 水围村综合整治后的照片


另外就是旅游村类型的,例如较场尾就是滨海的一个村。深圳是设计之都,有几十家设计公司通过与本地村民结对子,参与了民宿综合整治,这个村很快就发展起来,现在已经是非常知名的旅游村了。


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图6 较场尾综合整治后的照片


在综合整治中对传统文化的保护也是比较重视的。例如下沙村是一个非常有特点的村,它的改造是包括了综合整治和拆除重建。对祠堂和村民广场的综合整治,保留了社区活动的空间,每年的宗族活动和非常有特色的“盆菜”仪式得以保留。


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图7 下沙村综合整治后举行盛大仪式的场景


拆除重建类的规模是比较大的,截至2017年底,已批拆除用地达到50.23平方公里,如果这50多平方公里实现拆除重建,也就是说深圳所有的经营性用地的1/10都将要被重建。这个数字还在不断增大。

拆除重建能够在深圳广泛的实施,主要是基于多赢的制度设计,在开发商获得开发收益的同时,原住民获得良好的安置和环境的改善,而政府也获得了土地的再开发收益和转移的用地,用于道路、设施的修建,还有配建的保障房和创新型产业用房。粗略估算,每年深圳城市更新获得的补缴地价在几百亿元的规模。

一些拆除重建类项目的规模是比较大的,例如华润大冲的旧改,改造周期很长,但是改造出来的效果非常显著。还有就是产业类型的改造项目,例如天安云谷,操作主体天安具有非常强的产业运营的能力,通过城市更新为华为及其上下游企业提供了大量新增的产业空间,是非常有代表性的项目。


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图8 天安云谷已建成的产业区


拆除重建项目也很注重对历史文化的保留,例如对金威啤酒厂的改造。原有的发酵罐、水塔、工厂的设施进行了适当的保留作为博物馆、文化展览性的设施。


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图9 金威啤酒厂城市更新规划效果图


近期政府也在逐步加大对城市更新的管控,包括制定《城市更新十三五规划》来控制更新的规模和范围,划定工业区块线避免产业空心化,提高旧住宅区的改造门槛,加强棚户区改造和土地整备等。


03
其他的城市更新


除了《深圳市城市更新办法》所定义的三种城市更新的主要类型以外,城市作为一个有机的整体,也无时不刻在自我更新,尤其是非经营性用地更需要政府给与关注。

深圳市规划国土委员会制定了一个《趣城·美丽都市计划》系统性地梳理了城市中比较有趣味的区域,就像是人体中的穴位一样,找到了768个城市公共空间进行微更新。现在蛇口正在组织“趣城·社区微更新计划”。

“蓝更新”是指对滨水空间的改造,例如贯穿中心公园的福田河,经过十多年的持续治理,已经从劣五类水体变得很清澈,滨水空间也非常宜人,成为市民休闲的好去处。

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图10 福田河治理前后对比


“绿更新”是指对绿地进行的改造,例如深圳高尔夫球场,30年的土地出让期已经结束,现已被收回作为城市公共绿地重新规划。

“街更新”最典型的就是华强北路的更新,除此自外还有很多食街、文化街的跟新改造。

“便更新”是指为增加市民生活的便利性而进行的更新,例如福田中心区的空中连廊计划,空中连廊将和地下通道一同使福田中心区变得更加适宜步行。


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图11 福田中心区二层连廊系统规划图(局部)


“爱更新”就是为爱而更新,是针对特定人群进行的城市升级行动,例如建设“儿童友好型城市”的计划,这个计划里面包括对室外空间、室内空间和场馆设施的改造升级。


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图12 深圳市长宣布深圳将建设儿童友好型城市


在空间实体的更新之外,也还一种“软更新”,是指社区规划师制度的建立,是深圳市社区尺度规划与治理的一种创新实践。市政府自2012年起,向社区派驻处级干部挂点担任社区规划师,每月保证亲自下社区提供规划服务至少一次,并有规划院提供长期技术服务。深圳市规划和国土资源委员会对此建立了首问负责制,对社区规划师实行定期考核。


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图13 社区规划师在城市规划年会上介绍深圳市的创新


另外要介绍一下深圳的灯光秀,从广义上来讲,灯光设计也是城市更新的一部分,其出发点是为了给城市创造更有观赏性的景观,丰富市民的生活,同时也制造了更多的话题。我们可以把这种命名为“亮更新”。


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图15 深圳市灯光秀


城市是一个有机的生命体,只要城市生生不息,更新就不会停止。为城市更美好的生活进行的所有事情都应该是广义的城市更新的一部分,所以说更新是常态。

不管是深圳市政府主动开展的更新行为,还是通过制订政策而把其他主体也纳入进来的城市更新,政府都是主角,是主导者。

制定城市更新的规则是难度很大的,不能期望规则一步到位,所以更新的规则也要不断地根据形势、经济条件的变化而不断变化和更新。

最后,城市更新的目标一定是多赢,不断完善的城市,会让这个城市内所有的人受益。


(备注:文中所有图片均来源与网络)


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